不動産売却と空き家対策｜固定資産税が増える前にできること

近年、全国的に空き家問題が深刻化しています。
特に札幌市のような積雪地域では、空き家の老朽化や雪害リスクも高まり、放置しておくと固定資産税が増えるだけでなく、近隣トラブルの原因にもなりかねません。

本記事では、空き家を所有している方が知っておくべき「固定資産税の増税リスク」や「空き家対策の具体策」、さらに「売却方法（業者売却とFSBO＝自力売却）」について詳しく解説します。

1. 空き家を放置するとどうなる？｜札幌市でも増える「特定空家」指定

空き家をそのまま放置しておくと、老朽化や倒壊の危険だけでなく、「特定空家」に指定されるリスクがあります。
これは、2015年に施行された「空家等対策特別措置法」に基づく制度で、以下のような状態の建物が対象となります。

• 倒壊の危険があるほど老朽化している
• 雑草やゴミが放置されて衛生上問題がある
• 景観を著しく損なっている
• 不法侵入や火災の危険がある

札幌市でもこの「特定空家」に指定される事例が増えています。
指定されると、自治体から改善指導が入り、従わない場合は固定資産税の優遇措置（住宅用地特例）が解除される可能性があります。

住宅用地特例が外れると、固定資産税は最大で6倍に跳ね上がることも。たとえば、年間10万円だった税金が60万円になるケースも珍しくありません。

2. 固定資産税が上がる前に！空き家対策の基本

固定資産税の増加を防ぐには、空き家を「管理」または「活用」することが重要です。
ここでは主な空き家対策を紹介します。

2-1. 定期的な管理・メンテナンス

まずは定期的な点検・清掃を行うこと。
札幌市では冬期の積雪による屋根の損傷や、雪庇落下による事故が起きやすいため、屋根の点検や除雪業者への委託が欠かせません。

また、換気や通水を怠るとカビや配管破損が発生し、修繕コストが増える原因になります。
空き家管理サービスを利用するのも有効です。

2-2. 空き家の活用（賃貸・民泊・倉庫など）

使用予定がない場合でも、賃貸物件や倉庫、トランクルームとして貸す方法があります。
近年は札幌市内でも「空き家をDIY賃貸に転用」する事例が増えており、一定の需要があります。

ただし、雪害対策（屋根の強度・除雪計画）を怠ると入居者トラブルにつながるため、改修前には専門業者への相談が必要です。

2-3. 思い切って「売却」する

空き家を持ち続けるより、早めに売却することも賢明な選択です。
特に固定資産税の増税リスクが迫っている場合は、売却の検討を早めるべきでしょう。

建物の状態によっては「古家付き土地」として売却できるケースもありますし、解体費用を売却後に支払う方法（解体更地渡し）もあります。

3. 不動産売却の2つの方法｜仲介とFSBO（自力売却）

空き家を売るには主に2つの方法があります。
ひとつは不動産会社に依頼する「仲介売却」、もうひとつは自分で買主を探す「FSBO（自力売却）」です。
それぞれの特徴を見てみましょう。

3-1. 不動産会社に依頼する仲介売却

一般的には、不動産仲介会社を通して販売活動を行う方法が選ばれます。
仲介会社が広告掲載、内覧対応、価格交渉、契約書作成などを代行してくれるため、初めての売却でも安心です。

札幌市のようにエリアによって需要の差が大きい地域では、地域密着型の仲介会社を選ぶことが重要です。
たとえば「雪の影響が少ない南向き道路」や「除雪費が管理費に含まれるマンション」など、地域特性を熟知している会社であれば、売却価格を最適化できます。

3-2. FSBO（自力売却）とは？

FSBO（For Sale By Owner）とは、仲介会社を介さずに自分で売却する方法です。
最近ではインターネットを通じて個人間取引を行うケースも増えています。

主なメリット・デメリットを整理すると次の通りです。

FSBOはコスト面で魅力的ですが、法的書類（売買契約書、重要事項説明など）の知識や、相場判断が難しい点が課題です。
札幌市では「土地＋古家」のような物件は需要が偏りやすいため、価格設定を慎重に行う必要があります。

なお、一部の不動産会社では「査定だけ依頼して自分で売る」ハイブリッド型の支援サービスもあります。
こうした活用もおすすめです。

4. 空き家を高く売るための3つのポイント

4-1. 適正な査定を受ける

まずは現状の価値を正しく把握することが重要です。
複数社に査定を依頼して相場を比較することで、適正価格の目安が掴めます。札幌市内では駅徒歩圏・南向き・駐車場付きなどの条件が価格を左右する傾向があります。

4-2. 古家を「解体せずに売る」選択肢も検討

老朽化していても、解体せずに「古家付き土地」として売却できる場合があります。
買主が建築目的で購入するケースでは、解体を自分で行うことを希望することもあります。これにより、解体費用を抑えられるメリットがあります。

4-3. 雪害・除雪など地域特性を説明

札幌市のような降雪地帯では、屋根形状（無落雪屋根など）や除雪履歴を明示すると信頼性が高まり、購入検討者に安心感を与えます。
空き家であっても、冬季管理状況を説明できるようにしておくと成約率が上がります。

5. 固定資産税が上がる前にできる“最適な一手”とは

空き家を放置している期間が長くなるほど、建物の価値は下がり、売却時の手取りも減っていきます。
さらに「特定空家」指定を受ければ、固定資産税は大幅増。早めの対応こそ最大の節税・資産防衛策です。

選択肢としては以下の3つが考えられます。

1. 管理サービスを利用して維持しつつ様子を見る
2. 賃貸・活用で収益化を図る
3. 売却して税金・維持費の負担をなくす

中でも、「売却」は最も確実な資産整理手段です。
早めに動くことで、税金負担を軽減し、現金化による新たな投資や相続対策にもつながります。

6. まとめ｜札幌の空き家は「冬前の売却」がおすすめ

札幌市では冬季の積雪や凍結によって空き家がさらに傷みやすく、春以降の売却活動にも影響が出ることがあります。そのため、秋口までに売却活動を開始するのが理想です。

空き家を放置して「特定空家」に指定される前に、まずは現状把握から始めましょう。
信頼できる不動産会社へ査定を依頼し、状況に応じて「売却」「活用」「管理」の最適な方法を検討することが大切です。

札幌市内での不動産売却や空き家対策についてのご相談は、トラストホーム株式会社までお気軽にお問い合わせください。

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