カテゴリ：売却お役立ちコラム / 更新日付：2025/12/20 00:00 / 投稿日付：2025/12/20 00:00
不動産を売ると確定申告が必要になるケースとは？
不動産を売却するとき、「確定申告は必要ですか？」という質問は非常に多く寄せられます。
結論から言えば、不動産を売ったすべての人が必ず確定申告をしなければならないわけではありません。
ただし、条件によっては申告が必須となるケースもあり、申告を怠ると後から税務署から指摘を受ける可能性もあります。
この記事では、不動産売却において「確定申告が必要になるケース」と「不要なケース」、そして売主様が特に注意すべきポイントを、札幌で実際に売却相談を受けてきた現場目線で解説します。
そもそも「確定申告」が必要になる理由
確定申告とは、1年間（1月1日〜12月31日）の所得と税額を計算し、翌年に税務署へ申告・納税する手続きです。
給与所得者の場合、通常は会社が年末調整を行うため確定申告は不要ですが、不動産の売却による利益（譲渡所得）は年末調整の対象外となります。
そのため、不動産を売却して「譲渡所得」が発生した場合は、原則として確定申告が必要になります。
確定申告が必要になる代表的なケース
1．不動産を売って「利益」が出た場合
もっとも基本的なケースがこちらです。
不動産を売却した金額から、取得費や売却にかかった費用を差し引いてプラス（利益）が出た場合、これを「譲渡所得」といい、確定申告が必要です。
計算式は以下のとおりです。
売却価格 −（取得費＋譲渡費用）＝ 譲渡所得
この譲渡所得に対して、保有期間に応じた税率で税金が課されます。
2．マイホームを売却して特例を使う場合
「利益が出たら申告が必要」というと、「利益が出なければ申告しなくていい」と思われがちですが、ここが重要な注意点です。
マイホーム（居住用財産）を売却した場合、代表的な特例として「3,000万円特別控除」があります。
この特例を使えば、譲渡所得から最大3,000万円を差し引くことができます。
ただし、この特例を使うためには、たとえ税金が0円になっても確定申告が必要です。
申告をしなければ、特例そのものが適用されません。
3．買い替え特例や軽減税率を利用する場合
マイホームの売却に伴い、
- 買い替え特例
- 所有期間10年超の軽減税率
といった制度を利用する場合も、必ず確定申告が必要です。
これらは自動的に適用されるものではなく、「申告して初めて使える制度」です。
4．相続した不動産を売却した場合
相続で取得した不動産を売却した場合も、譲渡所得が発生すれば確定申告が必要です。
特に相続不動産の場合、
- 取得費が分からない
- 取得時期が古い
といったケースが多く、計算が複雑になりがちです。
この場合も、原則として申告が必要になると考えておくべきでしょう。
確定申告が「不要」なケース
1．売却して損失が出て、特例も使わない場合
売却価格よりも購入時の価格や費用の方が高く、譲渡損失（赤字）となった場合、原則として確定申告は不要です。
ただし、損失が出た場合でも、
- 損益通算
- 繰越控除
といった制度を利用したい場合は、やはり確定申告が必要になります。
2．そもそも課税対象にならない取引
一定の条件を満たし、譲渡所得自体が発生しない場合は申告不要となるケースもあります。
ただし「申告不要＝何もしなくていい」と自己判断するのは危険です。
不安がある場合は、事前に税務署や税理士、不動産会社に確認することをおすすめします。
確定申告をしなかった場合のリスク
「税金がかからないと思っていた」「知らなかった」という理由でも、申告漏れは免責されません。
- 延滞税
- 加算税
が課される可能性があり、結果的に余計な負担が発生することもあります。
不動産取引は金額が大きいため、税務署側も把握しやすい取引です。
札幌で不動産売却を考えている方へ
札幌市内では、相続不動産や住み替えによる売却が年々増えています。
特に築年数が古い物件や、土地として売却するケースでは、「税金の話を後回しにしがち」という傾向があります。
実際には、
- 売却前に税金の目安を把握する
- 確定申告が必要かどうかを整理する
この2点を事前に確認しておくことで、売却後の不安は大きく減らせます。
まとめ｜迷ったら「申告が必要か」を先に確認
不動産売却における確定申告は、
- 利益が出たら原則必要
- 特例を使う場合は必ず必要
- 損失でも制度を使うなら必要
というのが基本的な考え方です。
少しでも判断に迷う場合は、「申告が必要かどうか」を早めに確認することが、安心・安全な売却につながります。
※税務の最終判断は税務署または税理士への確認が必要です。
