カテゴリ：売却お役立ちコラム / 更新日付：2026/04/13 00:00 / 投稿日付：2026/04/13 00:00
不動産査定の種類とは？
机上査定と訪問査定の違いをわかりやすく解説
「査定をお願いしたいけど、どんな方法があるの？」「家に来てもらうの？それとも来なくてもできるの？」——初めて不動産売却を考えたとき、多くの方がまず疑問に感じるのが「査定の方法」です。実は、不動産の査定には大きく分けて2つの種類があります。それが机上査定（きじょうさてい）と訪問査定（ほうもんさてい）です。この2つは目的も精度も異なり、どちらを選ぶかによってその後の売却活動の進め方も変わってきます。この記事では、それぞれの特徴・違い・使い分けを、できるだけわかりやすくお伝えします。
そもそも「不動産査定」とは何をするもの？
不動産査定とは、簡単に言えば「あなたの持っている不動産が、今いくらくらいで売れそうか」を不動産会社が調べて教えてくれることです。
査定を受けたからといって、すぐに売らなければならないわけではありません。査定はあくまでも「価格の目安を知るためのプロセス」です。売却を決めたとき、あるいは「将来のために今の資産価値を知りたい」というときにも、気軽に依頼できるものです。
査定結果は不動産会社によって多少の差が出ることもありますが、それは各社の情報量や評価の考え方の違いによるものです。複数社に依頼することも珍しくありません。
不動産査定は「売却前の価格調査」。売る・売らないにかかわらず依頼できます。
そして、この「査定」には2種類の方法があります。それが本記事のテーマである机上査定と訪問査定です。
机上査定とは｜手軽に相場観をつかむための第一歩
机上査定の基本的な仕組み
机上査定（きじょうさてい）とは、不動産会社の担当者が実際に物件を訪問することなく、公的なデータや過去の成約事例などをもとに査定額を算出する方法です。「簡易査定」や「机上（きじょう）だけの査定」と呼ばれることもあります。
具体的には、売主（あなた）が物件の所在地・広さ・築年数・間取りなどの基本情報を伝えるだけで、不動産会社が以下のようなデータを照合して価格を導き出します。
- 周辺の過去の成約事例（類似物件がいくらで売れたか）
- 国土交通省が公開している地価公示・取引価格情報
- レインズ（不動産流通機構）に蓄積された成約データ
※レインズとは：不動産業者間で共有されている物件情報のデータベースです。一般の方は直接閲覧できませんが、登録業者はこのデータをもとに成約事例を確認することができます。 - 路線価・固定資産税評価額などの公的評価データ
机上査定のメリット
- 時間・手間がかからない：フォームに入力するだけで、最短数分〜数時間で結果が届きます
- 来訪なしで気軽に依頼できる：家族に知られたくない、まだ検討段階という方にも向いています
- 複数社に一度に依頼しやすい：各社の価格帯の違いを見比べるのに便利です
机上査定のデメリット・限界
- 精度に限界がある：室内の状態・リフォーム履歴・眺望・日当たりなどは反映されません
- 実際の売却価格とズレることがある：あくまでも「参考価格」として受け取るのが正解です
- 特殊な物件には向かない：旗竿地（はたざおち）※や変形土地、特殊な構造の建物などは誤差が大きくなりがちです
訪問査定とは｜実際の売却価格に近づく本格的な査定
訪問査定の基本的な仕組み
訪問査定（ほうもんさてい）とは、不動産会社の担当者が実際に物件を訪問して、現地で直接確認したうえで査定額を算出する方法です。「現地査定」とも呼ばれます。
担当者は現地を訪問し、以下のような点を実際に目で確認しながら評価を行います。
- 建物・室内の状態（傷・汚れ・設備の劣化具合など）
- 日当たり・眺望・周辺環境（騒音・においなど）
- リフォームや増改築の有無・内容
- 駐車スペースの有無・共用部分の管理状況（マンションの場合）
- 近隣との関係や境界線の状況（土地の場合）
訪問査定では担当者が実際に物件を見て確認するため、精度の高い査定額が算出できます。
訪問査定のメリット
- 精度が高い：現地の状態をすべて確認したうえでの査定なので、実際の売却価格との乖離（かいり）が小さくなります
- 個別の事情が反映される：リフォーム済み・眺望が良い・日当たりが抜群、といったプラス要因もしっかり価格に反映されます
- 担当者と直接話せる：売却のタイミング、進め方、注意点などを対話しながら確認できます
訪問査定のデメリット・注意点
- 日程調整が必要：担当者が来訪するため、スケジュールを合わせる必要があります
- 来訪されることへの心理的ハードル：「まだ本気ではないのに来てもらっていいのか」と感じる方も多いですが、プロとしては査定だけのご依頼も喜んで対応しています
- 会社によって結果が異なる：担当者の経験や会社の方針によって査定額に差が出ることもあります
机上査定と訪問査定、何がどう違う？比較まとめ
2つの査定方法をわかりやすく整理してみましょう。
| 比較項目 | 机上査定 | 訪問査定 |
|---|---|---|
| 担当者の来訪 | なし | あり |
| 所要時間 | 数分〜数時間 | 1〜2時間程度 |
| 精度 | やや低め（参考値） | 高い（実態に近い） |
| 個別事情の反映 | △（限定的） | ○（十分に反映） |
| 手軽さ | ◎（最も手軽） | ○（要日程調整） |
| 向いている場面 | 相場確認・初期検討 | 売却を具体的に検討 |
机上査定は「感覚をつかむ段階」、訪問査定は「本格的に動き出す段階」に向いていると言えます。どちらが優れているという話ではなく、それぞれ使う場面が異なるのです。
2つの査定は「ステップ」のような関係。まず机上で感触をつかみ、本格検討になったら訪問へ進む流れが一般的です。
どちらを選べばいい？状況別の使い分け
「どちらを依頼すればいいのかわからない」という方のために、状況別にご案内します。
机上査定が向いているケース
- 「まだ売るかどうかは決めていないが、だいたいの価値を知りたい」
- 「住み替えや相続の相談をするための参考価格として知りたい」
- 「まずは複数社の価格感を比べてみたい」
- 「家族にまだ知られたくないので、担当者に来てほしくない」
- 「とにかく今すぐ、手軽に調べたい」
訪問査定が向いているケース
- 「実際に売却する意思があり、具体的な価格を知りたい」
- 「リフォームや増改築をしているので、その分をしっかり評価してほしい」
- 「売却の流れや手続きについても、担当者に直接相談したい」
- 「売却時期や方法について、プロのアドバイスを聞きたい」
最近よく聞く「AI査定」は机上査定のひとつ
ここ数年で「AI査定」という言葉をよく見かけるようになりました。これは、人工知能（AI）が大量の不動産データを解析し、自動で査定額を算出するシステムです。機能・性質としては机上査定の一種と考えていただいて差し支えありません。
AI査定のメリットは、24時間いつでも利用でき、入力してすぐに結果が届く点です。当サイトでも、まずは気軽に試せるAI査定をご用意しています。
ただし、AI査定にも「机上査定」と共通した限界があります。実際に物件を見ていないため、室内の状態や個別事情は価格に反映されません。あくまでも「参考価格」としてご活用いただき、本格的な売却を検討される際は、訪問査定へ進んでいただくことをおすすめしています。
売却を具体的に検討されている方は、訪問査定も合わせてご検討ください。
札幌の不動産査定で知っておきたいポイント
札幌の不動産を査定してもらう場合、道内・道外の他の地域とは異なる特有の事情がいくつかあります。査定の精度を上げるためにも、以下の点を知っておくと役立ちます。
除雪・雪害の状況は現地でしかわからない
札幌は積雪量が多い地域です。屋根の状態・排雪スペースの有無・近隣との雪処理の慣習など、現地を実際に見ないと把握できない要素が多くあります。特に戸建ては屋根・外壁の雪害リスクが査定に影響することもあるため、訪問査定のほうが実情を正確に評価できます。
エリアによる価格差が大きい
札幌市内でも、中央区・豊平区・白石区といったエリアでは需要の強さや相場水準が異なります。机上査定でも「エリア」は反映されますが、最寄り駅からの道の状況・バスルートの使い勝手など、実際に歩いてみないとわからない利便性も評価に影響します。
マンションは管理状態が大きなポイント
札幌市内の中古マンションでは、管理組合の運営状況・修繕積立金の積み立て状況・共用部分の清潔感なども査定額に影響します。これらは訪問時に担当者が目で確認して評価する内容です。
札幌では積雪・除雪まわりの状況も査定ポイントになります。現地を見ることで初めてわかる情報があります。
訪問査定を依頼する前に準備しておくこと
「訪問査定を依頼しようと思っているけど、何を準備すればいい？」という方のために、主な準備物をご案内します。すべて揃わなくても査定は可能ですが、手元にあるものを事前に確認しておくとスムーズです。
あると便利な書類・資料
- 登記事項証明書（登記簿謄本）：法務局で取得できます。所有者・面積・抵当権の有無などが記載されています
- 固定資産税の課税明細書：毎年4月ごろ届く書類です。土地・建物の評価額が確認できます
- 購入時のパンフレット・図面：マンションの場合、間取り図や設備の仕様が書かれた資料があると便利です
- リフォーム履歴がわかるもの：工事の契約書・領収書・施工会社からの完了報告書など
- 管理規約・重要事項に関する書類（マンションの場合）：管理費・修繕積立金の金額、使用細則なども確認できます
書類は揃わなくても大丈夫。ただし、あらかじめ確認しておくと当日の説明がスムーズになります。
よくある質問（FAQ）
- Q. 査定は無料ですか？
- A. はい、机上査定・訪問査定ともに無料でお受けしています。査定だけのご依頼も歓迎しております。
- Q. 査定を依頼したら、必ず売らないといけませんか？
- A. いいえ、そのようなことはありません。査定はあくまでも価格の確認であり、売却をお約束いただく必要はありません。相場を知りたいだけというご依頼も多くいただいています。
- Q. 机上査定と訪問査定の価格は大きく違いますか？
- A. 物件の状態や個別事情によっては、数十万〜数百万円の差が出ることもあります。特にリフォーム済みの物件や、眺望・日当たりが優れている物件は、訪問査定でプラス評価されやすい傾向があります。
- Q. 訪問査定の当日は何時間くらいかかりますか？
- A. 物件の規模によって異なりますが、一般的には1〜2時間程度です。その場で売却に関するご相談もお受けしていますので、ご質問があればお気軽にどうぞ。
- Q. 複数の不動産会社に査定を依頼してもいいですか？
- A. もちろんです。複数社の査定額を比較することは、相場感をつかむうえでも有効です。当社もそのうちの一社としてご利用いただければ幸いです。
- Q. 今は売るつもりがないのに査定を依頼してもいいですか？
- A. はい、まったく問題ありません。「将来のための参考に」「相続について考え始めた」「資産の棚卸しをしたい」など、様々な理由でご依頼いただいています。
まとめ
不動産査定には、大きく分けて「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。それぞれの特徴を改めて整理すると、次のようになります。
- 机上査定：担当者が来ない。手軽・スピーディー。精度は「参考値」レベル。まず相場感をつかみたいときに
- 訪問査定：担当者が来訪して現地確認。精度が高く個別事情も反映。本格的に売却を検討するときに
どちらが正解ということではなく、自分の「今の状況」に合った方法を選ぶことが大切です。「まだ迷っているから」「売るつもりがないから」と遠慮される方も多いのですが、査定はあくまでも情報収集の手段です。依頼したからといって売却義務が生じるわけではありませんので、まずは気軽に試してみてください。
当社では、ご状況に応じた無料査定（机上・訪問いずれも）を承っています。札幌市内の不動産売却について、どんな小さなことでもまずはご相談ください。
※本記事の内容は2026年3月現在の情報をもとに作成しています。制度・市場状況の変化により、内容が変わる場合があります。個別の状況については、専門家または当社担当者にご相談ください。
