住宅ローン残債があっても売却できる？注意点と進め方

マイホームの売却を検討する際、「まだ住宅ローンが残っているけど売れるの？」という不安を抱く方は少なくありません。
実は、住宅ローンの残債があっても不動産を売却することは可能です。
ただし、ローン残高や売却価格、金融機関との調整など、注意すべきポイントがいくつか存在します。

この記事では、札幌市での実情を踏まえながら、住宅ローン残債がある状態での売却方法と進め方を詳しく解説します。

1. 住宅ローン残債があっても売却できる理由

住宅ローンが残っている家でも売却ができる理由は、「抵当権の抹消」が可能であれば所有権の移転が成立するためです。
金融機関は融資時にその不動産（住宅等）に担保として「抵当権」を設定しており、完済または同等の返済が確認されると解除されます。

つまり、売却代金でローンを完済できる場合は問題なく売却可能です。
売却金額が残債を上回るケースでは問題なく完済&抵当権解除が行えます。

売却金額が残債以上場合

売却価格 ＞ ローン残高の場合、売却代金で完済できるため手続きはスムーズです。
完済後の余剰金は自由に使うことができ、次の住み替え資金にも充てられます。

売却金額が残債以下の場合

売却価格 ＜ ローン残高の場合は、差額を自己資金で補うか、金融機関と調整して「任意売却」という方法を取る必要があります。

2. 売却金額が残債以下の場合の3つの選択肢

① 自己資金で差額を補う

もっとも一般的な方法です。売却額で足りない分を預貯金などから補うことで、抵当権を抹消しスムーズに売却が進みます。

② 橋渡しローンを利用する

住み替えを前提にしている場合、「売却が完了する前に新居を購入する」ケースもあります。その際は金融機関の「住み替えローン（つなぎ融資）」を利用することで、一時的に残債をカバーすることが可能です。
この場合、購入に必要な資金＋完済できなかった残額を借りる事となる為、慎重な資金計画を検討する必要があります。

③ 任意売却を選択する

返済が困難で差額の補填も難しい場合、金融機関の同意を得て「任意売却」を行うことができる可能性があります。
競売より高値で売れる可能性があり、信用情報への影響も最小限に抑えられます。
競売の詳細につきましては、コチラを参照くださいませ。↓ 不動産競売

3. 任意売却とは？メリットと注意点

任意売却とは、ローンの返済が難しくなった際に、金融機関と協議の上で通常の売買に近い形で不動産を売却する方法です。

メリット

• 競売より高値で売却できる可能性がある
• 引っ越し時期などを調整できる
• 周囲に事情を知られにくい

注意点

• 金融機関の同意が必要で、時間がかかることがある
• 信用情報に一時的な影響が出る場合がある
• 早期に専門家（不動産会社・弁護士）へ相談する必要がある

札幌では冬季の移動制限や除雪の負担などもあるため、任意売却を検討する場合は春〜秋の期間に行動するのが理想です。

4. 売却の流れと必要な手続き

住宅ローン残債がある家を売る場合の基本的な流れは以下の通りです。

1. ローン残高と返済条件を確認
2. 不動産会社へ査定依頼
3. 売却価格を決定し媒介契約を締結
4. 買主が決まり売買契約を締結
5. 売却代金でローンを完済し抵当権抹消
6. 引き渡し・決済完了

特に重要なのは金融機関との事前相談です。
札幌市では、地銀（北洋銀行・北海道銀行など）やフラット35を利用しているケースが多く、各金融機関の対応条件が異なります。
売却価格が残債に届かない可能性がある場合は、早めに関係各所（仲介業者・融資金融機関等）へ相談しましょう。

5. 売却前に確認すべき4つのポイント

① 残債額の正確な確認

金融機関から「残高証明書」を取り寄せ、最新のローン残高を把握しましょう。

② 売却査定を複数社に依頼

1社だけで判断すると相場を見誤る可能性があります。
特に札幌市内では、立地・除雪負担・学区などによって価格差が大きいため、複数の不動産会社へ査定を依頼するのが鉄則です。
一度の入力で複数の不動産会社へ査定（簡易査定）を依頼できる一括査定がお勧めです。↓
不動産売却に関する主要な一括査定サイトリスト
※全てのサイトは利用無料ですが、利用にあたり制限があります。詳細は各サイトの利用規約等を参照して下さい。

③ 売却時期の選定

札幌では冬季の売買活動が鈍る傾向にあるため、可能であれば春〜秋の期間に売却活動を行うのが有利です。
特に3〜4月の転勤・新生活シーズンは需要が高まります。
リフォーム・リノベーション等の工事が必要となる物件の場合は、工事期間を考慮して1月～2月頃の流通が高まります。

④ 住み替えの計画を立てる

売却と新居購入を同時に進める場合、資金計画を慎重に立てましょう。
仮住まい期間が発生する場合もあるため、引っ越し費用や家賃（既存住宅ローン＋新居賃料or新居住宅ローン）の二重払いを想定しておくことが大切です。

6. 売却後に残債が残った場合の対応策

売却後にローンが残ってしまった場合でも、金融機関と交渉することで以下のような対応が可能な場合があります。

• 無担保ローンとして再契約し、分割で返済する
• 保証人と相談し、一部を肩代わりする
• 任意売却後に返済計画を再構築する

どの方法を取るかは金融機関の判断によりますが、早めに誠実に相談することで柔軟な対応が得られることが多いです。

7. よくある質問（FAQ）

Q1. 売却益が出た場合、税金はかかりますか？

住宅ローンの残債有無に関わらず、売却益（譲渡所得）が出た場合には譲渡所得税がかかります。
ただし、「居住用財産の3,000万円特別控除」などの特例が適用できる場合があります。
詳細はお問合せ下さいませ。

Q2. 売却中もローンの返済は続ける必要がありますか？

はい。売却が完了して決済日を迎えるまでは、通常通り返済が必要です。
延滞すると遅延損害金が発生したり、最悪の場合 任意売却扱いとなる可能性があるため注意が必要です。

Q3. 雪の多い札幌での内覧対応は？

冬季は積雪で玄関や駐車スペースが使えなくなることがあります。
売却活動を行う場合は、除雪を徹底し「冬でも安心して住める家」であることを印象づけるのがポイントです。

8. 札幌市での売却を成功させるために

札幌は転勤・住み替え・相続などによる売却が多く、住宅ローン残債を抱えたままの売却も珍しくありません。
地域に詳しい不動産会社に相談することで、金融機関との調整から買主探しまでスムーズに進められます。

トラストホーム株式会社では、ローン残債がある物件の売却支援や任意売却のご相談も承っております。
まずは無料査定からお気軽にご相談ください。

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監修：トラストホーム株式会社（札幌市 不動産売買専門）
本記事の内容は2025年11月12日時点の情報に基づいています。実際の売却手続きや税制適用については、金融機関・税理士・専門家へご確認ください。