まず、なぜ築40年以上の家は「売れにくそう」「価値がない」と思われがちなのでしょうか。
売主側・買主側それぞれの目線から見ておくと、のちほどの売却戦略も理解しやすくなります。

老朽化による安全性・快適性への不安

築40年を超えると、多くの建物で以下のような不安が出てきます。

• 雨漏り・配管の劣化など、目に見えない部分の傷み
• 断熱性能の不足（冬の寒さ・結露・光熱費の負担）
• シロアリや腐朽など、構造部分のダメージ

札幌のような寒冷地では、断熱・結露・凍結などの影響が蓄積しているケースも多く、
「そのまま住むには、かなり大規模なリフォームが必要そうだ」と買主が感じやすいのも実情です。

旧耐震基準への懸念（1981年以前の建物など）

築年数によっては、いわゆる「旧耐震」の時期に建てられているケースもあります。
耐震基準そのものは専門家の判断が必要ですが、買主側からすると、

• 地震への不安が拭えない
• 耐震補強工事のコストが読みにくい

といった理由で、「建物の価値はあまり期待せず、土地として考えよう」という判断になりがちです。

間取り・設備が今のライフスタイルに合わない

昭和の建物に多いのが、

• キッチンが独立していて暗い
• 廊下が多く、使い勝手が良くない
• 収納が少ない
• ユニットバスではなく在来工法で寒い

といった「今の暮らし方と合わない」間取り・仕様です。
札幌では特に、冬場の暖房効率や家事動線にシビアな方も多く、
「いっそ壊して新築したほうがいい」と考える購入検討者も少なくありません。

このように、築40年以上の古家は建物そのものの魅力で勝負しづらい一方で、
土地としての条件（立地・面積・形など）が良ければ、十分に需要はあるということを抑えておきましょう。

ポイントは「建物」ではなく「土地評価」で考えること

築40年以上の古家の場合、建物部分の査定額はほぼゼロ、もしくは解体費用分マイナス評価になることも珍しくありません。
そこで重要になるのが、土地の評価です。

土地評価の基本的な見方

土地の評価を考える際、主に次のようなポイントが見られます。

• エリア・駅・バス停・周辺環境（学区・商業施設など）
• 土地の面積・間口・奥行き・形状（整形地かどうか）
• 道路付け（接道状況・道路幅・方位など）
• 用途地域・建ぺい率・容積率などの法規制
• 上下水道・ガスなどインフラの状況

札幌市内でも、エリアによって土地のニーズや価格帯は大きく異なります。
たとえば、地下鉄駅に徒歩圏の住宅地と、車が前提となる郊外エリアとでは、
同じ面積でも評価の出方が違うのが一般的です。

「古家付き土地」としてのニーズ

築40年以上の古家付き土地を買う方は、主に次のようなイメージです。

• 古家を解体して、新築を建てたい人
• 建物を大規模リノベーションして住みたい人
• 賃貸用や店舗用など、用途変更を前提とした事業者

このような買主からすると、
「どんな建物が建てられる土地か」のほうが重要であり、
既存の古家にはあまり価値を見ていないケースが大半です。

だからこそ、売主としては
「古家の傷み具合」ばかりに目を向けすぎず、
「土地としての強み・制約」を整理してアピールすることが大切になります。

築40年以上の古家売却で選べる3つの基本パターン

では、具体的にどのような売り方があるのか。
築40年以上の古家の場合、実務上は次の3パターンがよく検討されます。

① 古家付きの「現況渡し」で売る

もっともシンプルなのが、古家を残したまま現況の状態で売却する方法です。

売主側のメリットは、

• 解体費用を先に用意しなくてよい
• 工事の手配や管理の手間がかからない
• 売却までの準備期間が短く済む

一方で、デメリットとしては、

• 買主が解体費用を見込むため、提示される価格がやや抑えられやすい
• 建物の状態によっては「心理的なマイナスイメージ」がつくこともある

ただし、解体費用込みで価格調整できれば、売主の持ち出しを抑えつつ成約を目指せるため、
「手元資金に余裕がない」「まずは早く話を進めたい」といった方には現実的な選択肢です。

② 売却前に解体して「更地渡し」にする

もうひとつの方法が、古家を解体して更地にしてから売るパターンです。

更地にすることで、

• 買主が新築のイメージを描きやすくなる
• 建物の老朽化やシロアリ被害などへの不安を取り除ける
• 店舗用地・駐車場用地など、用途の自由度が伝わりやすい

といったメリットがあります。

一方で、売主側には、

• 解体費用の負担が発生する
• 解体業者の選定・工事期間の調整など、一定の手間がかかる

といったデメリットもあります。
ただし、売買契約で「解体更地渡し」を条件にしておき、決済時に売却代金から解体費用を支払うスキームも実務上はよく行われています。
この方法であれば、解体費用を事前に全額用意しなくても済むため、資金面のハードルはかなり下がります。

③ リフォーム・リノベ前提で販売する

築40年以上でも、

• 構造がしっかりしている
• 間取りを工夫すれば使いやすくなりそう
• 昔ながらの雰囲気に価値を感じる層を狙える

といったケースでは、「リノベーション前提」の物件として販売する選択肢もあります。

ただし、札幌のような降雪・寒冷地では、

• 断熱・窓・暖房設備の入れ替えなど、リノベ費用が大きくなりがち
• 雪庇・落雪・排雪スペースなど、外回りの課題も合わせて検討が必要

といった事情もあり、リノベ前提で購入する層はやや限定的です。
「建物の味わいを活かしたい」「DIYが好き」といったニッチなニーズに合えば選択肢になりますが、
“広く一般的な買主を想定するなら、土地評価を重視した販売スタイルの方が現実的”なケースが多い印象です。

札幌で古家付き土地を売るときのチェックポイント

ここからは、札幌で築40年以上の古家を売却する際に、特に確認しておきたいポイントを整理します。

1. 再建築の可否・建てられる建物の条件

もっとも重要なのが、「そもそもどんな建物が建てられる土地なのか」です。

• 前面道路の幅員・接道状況（再建築不可になっていないか）
• 用途地域・建ぺい率・容積率
• 高さ制限・斜線制限などの規制

これらの条件によって、

• どの程度の規模の戸建てが建てられるのか
• 二世帯住宅や賃貸併用住宅などが可能か
• 小規模アパートなど事業用としても検討できるか

といった将来の活用イメージが変わってきます。
買主にとっては、この「将来像」が描けるかどうかが購入意欲に直結しますので、
売り出す前に不動産会社と一度整理しておくとよいでしょう。

2. 雪対策・前面道路の除雪状況

札幌では、冬場の使い勝手も土地評価に影響します。

• 前面道路の除雪頻度・排雪の有無
• 駐車スペースへの出入りのしやすさ
• 敷地内の雪置きスペースの有無

こうした点は、他のエリアのポータルサイトではなかなか評価しきれない「札幌ならではの条件」です。
売主しか知らない生活上の情報は、内覧時や物件資料にさりげなく盛り込むことで、買主にとっての安心材料になります。

3. 境界・越境・擁壁などのトラブル要因

古家付き土地では、

• 境界杭の有無・位置が不明確
• お隣とのブロック塀・樹木の越境
• 古い擁壁の安全性

といったポイントが、売却時のネックになることがあります。
事前に現地を確認し、気になる点は早めに不動産会社へ相談しておくと、
交渉の途中で話が止まってしまうリスクを減らせます。

「解体してから売るべきか？」判断の考え方

築40年以上の古家をお持ちの方から、もっともよく聞かれるのが、
「解体してから売ったほうが高く売れますか？」というご質問です。

結論から言えば、ケースバイケースです。
ただし、判断の目安として、次の3つの視点を押さえておくと整理しやすくなります。

① 買主のメインターゲットは誰か

たとえば、

• 新築用地として個人の方を想定するなら、更地のほうがイメージしやすい
• リノベ前提の購入者や投資家が多いエリアなら、現況のままでもニーズがある

というように、狙う買主層によって最適解が変わります。
札幌市内でも、地下鉄沿線の住宅地と、車移動前提のエリアでは、
求められているものが違うことが多いので、「そのエリアで実際に動いているお客様像」を不動産会社に確認しておくと安心です。

② 解体費用と、価格アップの見込みのバランス

解体費用は、建物の大きさ・構造・立地条件などによって変わります。
仮に、

• 解体に200万円かかる
• 更地にすることで売却価格が200〜300万円程度上乗せできそう

といった見込みであれば、検討する価値があると言えます。
逆に、解体費用の割に価格アップが見込めないのであれば、
無理に解体せず、現況渡しを前提に価格設定するほうが合理的な場合も多いです。

なお前述の通り、「解体更地渡し」を条件に契約を結び、決済時に売却代金から解体費用を支払うような方法もあります。
手元資金に余裕がない場合でも、スキームの工夫次第で選択肢は広がるということは覚えておいて損はありません。

③ 売却スピードを優先するか、手取り額を優先するか

「いつまでに売りたいか」「いくら残したいか」の優先順位も大事です。

• とにかく早く売却して整理したい → 現況渡しで、価格をやや抑えて広く募集
• 多少時間がかかっても、なるべく手取りを増やしたい → 解体や条件整理も含めて戦略的に準備

どちらが正解というわけではなく、ご家族の事情や今後の生活設計によって変わります。
最初に「スピード」「価格」「手間」のどこを重視したいかを整理しておくと、
担当者も提案しやすくなります。

査定の際に伝えておくと良い情報

土地評価を正しく行うためには、売主しか知らない情報が役立つことも多いです。
査定依頼の際には、次のような点も一緒に伝えておくと、より現実的なご提案につながります。

• これまでのリフォーム・修繕履歴（屋根の葺き替え、給湯ボイラー交換など）
• 冬場の除雪状況や、雪で困ったことの有無
• 近隣との関係性（長年のお付き合い・トラブルの有無）
• 過去に水害・地盤沈下などの被害があったかどうか
• 固定資産税評価額・公課証明書などの書類の有無

たとえ建物自体を「ほぼ土地」として評価するとしても、
「この家に長く住んできた人だからこそ語れる情報」には、買主にとっての価値もあります。
査定の場では遠慮なく、気になること・気づいていることを担当者に伝えてみてください。

よくある疑問と考え方

Q1. 築40年以上だと、必ず解体しないと売れませんか？

必ずしも解体が必要というわけではありません。
「現況渡し」で問題なく売れている事例も多数あります。
大切なのは、エリアや土地条件を踏まえたうえで、どの売り方が合理的かを見極めることです。

Q2. 相続してからしばらく放置してしまったが、今からでも売れる？

建物や庭が多少荒れてしまっていても、多くの場合は売却自体は可能です。
ただし、

• 固定資産税の滞納
• 名義変更（相続登記）が済んでいない
• 残置物（家財道具など）が多量に残っている

といった点があると、早めの整理が必要になることもあります。
状況によっては、残置物撤去や相続手続きも含めて相談できる不動産会社を選ぶとスムーズです。

Q3. 古家付き土地を売るタイミングは、やはり雪のない時期が良い？

札幌では、確かに雪のない時期のほうが土地の状況を確認しやすいという意味で有利な側面があります。
ただし、売却活動自体は通年で可能ですし、
「春からマイホーム計画をスタートさせたい」買主が動く前のタイミングで、冬場から準備を始めておくのも一つの考え方です。

いずれにしても、タイミングの判断はエリアの市況や在庫状況によっても変わるため、
「いつから動くのが良さそうか」も含めて相談されることをおすすめします。

まとめ｜築40年以上の古家こそ、「土地としてどう活かすか」を一緒に考える

築40年以上の古家を見ると、どうしても
「ボロボロだし、もう価値なんてないのでは…」
と感じてしまう方が多いのですが、
不動産の価値は「建物」と「土地」のセットで決まります。

建物の価値が薄れてきても、土地の条件次第では十分に需要がありますし、
解体の仕方・渡し方・売り出し価格の付け方を工夫することで、
ご事情に合った着地点を探すことは十分に可能です。

札幌市内で築40年以上の古家付き不動産の売却を検討している方は、

• 「解体ありき」で考えすぎない
• まずは土地としての評価を確認してみる
• 資金計画や売却スピードの希望を率直に伝える

この3点を意識して、不動産会社に相談してみてください。
家族構成や相続の状況、今後のライフプランも踏まえながら、
無理のないかたちで古家を手放す道筋を一緒に考えていけるはずです。

「うちのケースだとどう考えるのが良さそうか？」という段階でも構いません。
札幌市内の古家付き土地の売却について、まずはお気軽にご相談ください。

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