査定額と売却価格はなぜ違う？仕組みとズレが起きる理由を解説

（現在日付：2025-11-18 JST）

本記事は「高精度なファクトベースAI」ルールに基づき作成しています。査定額と売却価格がなぜ違うのか、仕組みを札幌市の市場特性も踏まえて徹底解説します。

1｜査定額とは何か？

査定額とは、不動産会社が「市場で売れると想定した予測価格」です。

■査定額の算出方法

• 取引事例比較法
• 原価法
• 収益還元法
• 机上査定と訪問査定

査定額はあくまで「予想」。買主の感情、季節、競合などは反映しきれません。

2｜売却価格とは何か？

売却価格とは、実際に買主が支払った金額＝リアルな市場価格です。

■売却価格を左右する要素

• 競合物件
• 買主の資金計画
• 金利動向
• 積雪時期の買い控え（札幌特有）
• 内覧の印象
• 販売戦略

3｜査定額と売却価格がズレる4つの理由

理由①｜査定額は「売却期間」を仮定している

一般的に3ヶ月程度で売れる価格を想定して算出されます。

理由②｜買主の感情・印象が価格に影響する

日当たり、清掃状態、匂い、管理状況、落雪リスクなどが価格形成に影響します。

理由③｜売却時期で需要が変動する（札幌は特に大きい）

• 好調：3〜4月・9〜11月
• 鈍化：12〜2月（積雪期）

理由④｜“高額査定”を出す会社も存在する

媒介契約欲しさに相場以上の査定額を提示する会社もあります。

4｜札幌市特有の「ズレが起きる要因」

■① 除雪・排雪状況が価格に影響

排雪が遅い地域や落雪リスクは買主の不安を招き、価格が下がりやすい傾向があります。

■② マンションは雪の影響が少なく査定額と一致しやすい

■③ 地下鉄徒歩圏の物件はブレが小さい

5｜査定額に信頼性の高い不動産会社の特徴

• 訪問査定を行う
• 成約事例を提示する
• 相場より極端に高い査定を出さない
• 地域（特に積雪事情）に詳しい
• 販売戦略の説明が明確

6｜査定額と売却価格の差を最小限にする方法

方法①｜柔軟な価格戦略

査定額±5％で売り出すと安定しやすいです。

方法②｜内覧準備の徹底

清掃・生活感の排除・写真のクオリティで価格が上がることも。

方法③｜冬は「雪がない時期の写真」を活用

方法④｜販売期間に余裕を持つ

7｜査定額通りに売れやすい物件

• 地下鉄駅徒歩圏
• 築浅マンション
• 管理状態が良好
• 相場価格で適切に販売スタートしている物件

8｜まとめ

査定額と売却価格は似ているようで性質が異なる“別物”です。札幌市のような積雪地帯では特にズレが発生しやすいため、販売戦略と時期の判断が重要になります。

9｜よくある質問（FAQ）

Q1：査定額より高く売れることはある？

あります。競合が少ない、駅近、状態が良いなど条件次第です。

Q2：査定額より安くなるのはどんなとき？

冬の売却、内覧対応の不備、高額査定で売出したケースなど。

Q3：訪問査定のほうが良い？

精度が高いのは訪問査定です。

Q4：会社によって査定額が違う理由は？

経験の差、販売実績、算出方法の違い、そして“高額査定”の有無です。

■関連記事

• 不動産を売るベストな時期とは？季節と市場の動きを徹底解説
• 内覧が不安な方へ｜成功する内覧対応のポイント
• 札幌の冬期売却は不利？積雪期の売却注意点
• 買い手がチェックするポイントTOP5｜売主が知るべき項目

【運営会社】札幌不動産情報（R商標登録第6148169号）
トラストホーム株式会社｜札幌市豊平区平岸2条7丁目4-13｜TEL：011-820-1155
売却査定サイト：https://www.fudousan-satei.jp/ ｜ 販売専門サイト：https://www.trust-home.jp/